Na co należy zwrócić uwagę przy wyborze kierownika budowy?

Kiedy decydujemy się na budowę, zatrudnienie kierownika budowy jest jednym z wymogów koniecznych stawianych przez Ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 z późn. zm.). Wybór właściwej osoby do pełnienia tej funkcji to moment niezwykle istotny dla przebiegu całej inwestycji. Od profesjonalizmu kierownika budowy zależy tempo inwestycji, ale również bezpieczeństwo prac i ich końcowy efekt. Nie należy tu więc działać pochopnie, ale podjąć racjonalną decyzję.

Aby zostać kierownikiem budowy, trzeba spełniać pewne wymogi formalne. Pierwszy warunek to ukończone studia wyższe na kierunku związanym z budownictwem lub architekturą. Kolejna kwestia to zdobycie uprawnień poprzez zdanie egzaminu przygotowanego przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego z teoretycznej i praktycznej znajomości procesu budowlanego. Konieczna jest też przynajmniej dwuletnia praktyka zawodowa pod opieką specjalisty, która obejmuje pełnienie funkcji technicznych. Kierownik budowy musi być również wpisany do centralnego rejestru oraz posiadać członkostwo w Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa.

Obowiązki kierownika budowy

Szczegółowe zadania kierownika budowy określają przepisy prawa. Wśród jego obowiązków należy wymienić m.in.: zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu, zabezpieczenie terenu, nadzór nad pracami, prowadzenie dokumentacji budowy czy wreszcie zgłoszenie gotowego obiektu oraz ewentualne dopilnowanie usuwania wad i usterek. Kierownik budowy zajmuje się organizacją i koordynacją pracy przy całej inwestycji, aby wszystko przebiegało zgodnie z projektem, prawem budowlanym, wymogami technicznymi oraz przepisami BHP. To on decyduje o próbach instalacji gazowych i elektrycznych, a także urządzeń technicznych oraz przewodów kominowych czy wreszcie o ostatecznym przekazaniu domu do odbioru.

Kierownik budowy ma wspierać inwestora i stać po jego stronie w procesie inwestycyjnym. Powinien on pełnić funkcje doradcze. Ma prawo zwrócić się o zmiany w projekcie, wskazać alternatywne rozwiązania, jeśli dotychczasowe spowalniają inwestycję lub nie zapewniają jej bezpieczeństwa. Pełnienie funkcji kierownika budowy związane jest z bardzo dużym zakresem obowiązków. Osoba ta ponosi pełną, a więc jednoosobową odpowiedzialność za realizację inwestycji oraz zdarzenia, które mogą zaistnieć w trakcie trwania prac budowlanych. Jeśli nie zrealizuje prawidłowo swoich zadań, grożą mu dyscyplinarne konsekwencje zawodowe oraz prawne. Dlatego prawidłowy przebieg prac leży także w jego interesie.

Cechy dobrego kierownika budowy

Spełnianie wymogów formalnych to nie wszystko. Kierownik budowy powinien wiedzieć, jaka ciąży na nim odpowiedzialność. Musi być osobą wykwalifikowaną i budzącą zaufanie. Im bardziej doświadczony w podobnych inwestycjach, tym szybciej i sprawniej zareaguje na nieprzewidziane okoliczności. Nie powinien bać się reagować nawet w trudnych sytuacjach. Istotne jest też samo podejście do pracy. Nie może być tak, że pojawi się na budowie tylko po to, aby podpisać dokumenty. Właściwe wykonanie prac powinno być egzekwowane na każdym etapie inwestycji.

Rzecz niemniej ważna to osobowość oraz umiejętność nawiązywania poprawnych relacji międzyludzkich – zarówno względem inwestora, jak i ekipy budowlanej. Dobry, dyplomatyczny kontakt to podstawa. Wzajemna komunikacja nie może szwankować. Kierownik budowy powinien rzeczowo oraz praktycznie odpowiadać na zadane pytania i umotywować swoje decyzje. Jak w każdej branży, ważne są dokładność i uczciwość. W sprawach niejednoznacznych kierownik budowy powinien konsultować się z architektem, producentami danych rozwiązań oraz wykonawcami. Ostateczna decyzja jednak zawsze pozostaje w jego gestii.

Czynniki dodatkowe, które warto wziąć pod uwagę

Im większe doświadczenie i udane inwestycje przemawiają za kierownikiem budowy, tym lepiej. Jednocześnie ważna jest wiedza na temat technologii, którą wybrał dany inwestor. Referencje od wcześniejszych wykonawców i polecenia też mają znaczenie. Tutaj jednak należy szczególnie uważać. Nie rekomenduje się, aby kierownik budowy był polecany przez ekipę wykonawczą lub do niej należał. Błędem jest też zatrudnienie do tej funkcji kogoś z rodziny lub znajomego, bo często wiąże się to ze zbyt mało dokładnym podejściem do obowiązków. Na pewno warto dowiedzieć się czegoś więcej o kandydacie, którego dana ekipa budowlana stanowczo odradza. Bywa, że negatywna opinia ma związek z tym, iż taki kierownik budowy po prostu nie pozwala ukryć niedoróbek.

Istotnym czynnikiem jest dyspozycyjność i lokalna dostępność kandydata. Dlatego zawsze trzeba go zapytać, z jak daleka będzie dojeżdżać na plac budowy. Można być niemal pewnym, że większa odległość przełoży się na krótszy czas, jaki kierownik budowy spędzi w miejscu robót. Kiedy będzie miał „po drodze”, z pewnością częściej zajmie się nadzorem i może zjawić się szybciej w przypadku wystąpienia nagłych czy nieprzewidzianych sytuacji. Częstszy bezpośredni kontakt z kierownikiem budowy to duża wygoda i większy spokój dla inwestora. Dobrą praktyką jest, gdy do pierwszego spotkania dochodzi na działce budowlanej i tam wspólnie oglądane są projekty przyszłej nieruchomości.

Kierownik budowy – ile kosztuje jego praca?

Trzeba pamiętać o tym, że przy wyborze kierownika budowy należy kierować się rozsądkiem, a nie oszczędnościami. Poczucie bezpieczeństwa i komfort związany z przekonaniem, iż inwestycja jest pod właściwym nadzorem, to rzeczy warte swojej ceny. Najtańszy kandydat nie zawsze jest w stanie to zapewnić. Każdy specjalista ceni swoją pracę, ale ważniejsze, aby ją przy tym solidnie wykonywał. Wysokość wynagrodzenia zależy tu od doświadczenia i kwalifikacji, ale również od rodzaju i wielkości samej inwestycji czy regionu. Kierownik, który będzie pojawiał się na placu budowy częściej, zarobi z pewnością więcej. Droższe okaże się również zatrudnienie go na długo przed faktycznym rozpoczęciem prac. Czasem do obowiązków należy regularne przesyłanie zdjęć z placu budowy w celu konsultowania wątpliwości.

Zakres współpracy i obowiązki powinny znaleźć się w szczegółowej umowie podpisanej przed rozpoczęciem współpracy. Warto zobligować kierownika budowy do pokazania inwestorowi wykonania prac, których efekty nie będą widoczne na dalszym etapie budowy. Dokładny harmonogram, precyzyjnie określone zadania i wskazanie ich ceny, zapewnią lepszy nadzór nad inwestycją. Czasem rozliczenie odbywa się po wykonaniu konkretnego zadania lub całości prac, innym razem ustalona zostaje stawka miesięczna. Dlatego wycena pracy kierownika budowy jest bardzo orientacyjna. Za miesiąc nadzoru zarobi on od 2 tys. zł, ale przy skomplikowanych projektach i częstych wizytach w miejscu inwestycji może to być nawet i 12 tys. zł.