Budowanie domu do 70 m² bez pozwolenia – co trzeba wiedzieć?

Większość osób marzy o własnym domu. Jednak ceny nieruchomości zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego są dość wysokie. Oprócz kosztów budowy dochodzą jeszcze formalności. Skompletowanie wszystkich dokumentów trwa bardzo długo, przez co wielu inwestorów rezygnuje z decyzji o budowie lub odkłada ją w czasie. W 2022 roku w życie weszła ustawa pozwalająca na postawienie domu do 70 m² bez pozwolenia na budowę. Wystarczy jedynie zgłoszenie w trybie określonym w art. 30. Co więcej, można bezpłatnie skorzystać z udostępnionej bazy gotowych projektów – zgodnych z wszystkimi normami i wyróżniających się wysokimi walorami ekologicznymi, oszczędnościowymi, funkcjonalnymi, a także estetycznymi. To z pewnością przyspieszy rozpoczęcie prac nad swoim wyczekanym miejscem na ziemi.

Dom bez pozwolenia – całoroczny czy rekreacyjny?

Chaty letniskowe są uwielbiane przez mieszkańców dużych aglomeracji, chcących uciec od panującego zgiełku i chaosu. Do tej pory byliśmy przyzwyczajeni do tego, że tylko domy do 35 m² można było budować na działkach rekreacyjnych bez pozwolenia. Obecnie na tego typu terenach mogę pojawiać się również małe domy do 70 m². Czym jednak różnią się domy rekreacyjne od całorocznych? Przede wszystkim tym, że nie mogą zaspokajać potrzeb mieszkaniowych przez cały rok, w przeciwieństwie do rekreacyjnych, które są tylko sezonowe. Co to jednak oznacza?

Nieruchomości całoroczne muszą być wyposażone w instalacje grzewcze, umożliwiające ocieplenie budynku w trakcie chłodniejszych pór roku. Oprócz tego ich projekty powinny uwzględniać wiatrołap, minimalną wysokość pomieszczeń (250 cm, a nie 220 – jak jest w przypadku domków rekreacyjnych), a także spełniać inne normy określone w Prawie Budowlanym, np. wartość przenikania ciepła. Zgodnie z projektem ustawy zawartym w Nowym Ładzie domy do 70 m² mogą być zarówno całoroczne, jak i rekreacyjne – jednak już na samym początku należy określić, do jakich celów będzie przeznaczony dany budynek i przygotować, tudzież wybrać odpowiedni projekt.

Na jakich działkach można budować dom bez pozwolenia?

Często pojawiającym się pytaniem w związku z wprowadzoną ustawą jest kwestia miejsca, w którym można wybudować dom całoroczny do 70 m². Wszystko zależy od tego, do jakich celów ma służyć dana nieruchomość. Jeśli będzie obiektem w 100% zaspokajającym potrzeby mieszkalne, musi zostać wybudowana na działce budowlanej, zaś dom wypoczynkowy może powstać także na rekreacyjnej. W obu przypadkach jego powierzchnia użytkowa nie może przekroczyć 90 m². Istotną kwestią jest również wielkość terenu, na jakim mogą powstawać takie domy.

Zgodnie z projektem ustawy, na każde 1000 m² powierzchni nie może przypadać więcej niż jeden taki budynek. Nie oznacza to jednak, że ten nie może powstać na działce o wielkości 500 m². Po prostu wybudowanie dwóch wymaga już posiadania powierzchni co najmniej 2000 m². Tego typu rozporządzenie ma zagwarantować to, że domy do 70 m² bez pozwolenia będą służyły wyłącznie celom indywidualnym nie zaś przedsiębiorcom nastawionym na zysk poprzez budowanie nowych osiedli i ich sprzedaż.

Co trzeba wiedzieć o przepisach dotyczących budowania domu bez pozwolenia?

Decydując się na budowę domu, należy wiedzieć, że brak konieczności składania wniosku o pozwolenie nie zwalnia z obowiązku stosowania się do ściśle określonych zasad budownictwa, którym muszą odpowiadać powstające obiekty mieszkalne. Oznacza to, że dom do 70 m² zgodnie z ustawą może powstać jedynie gdy będzie zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – dotyczy to także konieczności zachowania wymaganych minimalnych odległości od sąsiadujących działek. W innym przypadku obszar oddziaływania budynku sięgałby na inną powierzchnię. Co więcej, taki dom bez pozwolenia powinien mieć maksymalnie dwie kondygnacje. W takiej przestrzeni zmieści się nawet 4-osobowa rodzina.

Dom bez pozwolenia – uproszczone procedury budowania

Ustawa, która znalazła się w Polskim Ładzie, ułatwiła budowanie domów do 70 m², szczególnie jeśli chodzi o kwestie formalne. Wcześniej były o wiele bardziej skomplikowane w związku z czym proces budowy wydłużał się, zniechęcając jednocześnie inwestorów do podejmowania kolejnych kroków. Uprzednio nieruchomości całoroczne większe niż 35 m² wznoszone były dopiero po uzyskaniu zgody na budowę. Wówczas prowadzenie dziennika oraz zatrudnienie kierownika budowy było wymogiem. Po wprowadzonych zmianach i uproszczeniu procedur budowania nie ma takiej konieczności. Niemniej jednak należy pamiętać, że właściciel gruntu, który chce wznieść budynek do 70 m² na swoim terenie, musi to zgłosić, a także dostarczyć wymagane dokumenty. Jedynym z nich jest deklaracja przejęcia odpowiedzialności za kierowanie budową, jeśli zarządca nie zostanie ustalony.

Czy są zainteresowani projektem domu bez pozwolenia?

Coraz więcej osób wyraża chęć kupna działki oraz budowy domu do 70 m² w uproszczonej procedurze. Wynika to przede wszystkim z faktu, że cena takiego przedsięwzięcia jest porównywalna do zakupu mieszkania o podobnym metrażu. Mimo wszystko własny dom daje znacznie więcej możliwości, zapewniając jednocześnie więcej prywatności. Na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego można zapoznać się z darmowymi projektami, które uwzględniają nawet poglądowy kosztorys budowy. Duży wybór koncepcji umożliwia znalezienie idealnej dla siebie propozycji.