Budowa domu – o czym należy pamiętać?

Budowa domu – o czym należy pamiętać? Przede wszystkim o tym, że to inwestycja wymagająca uzyskania szeregu wypisów, wyrysów, zaświadczeń i pozwoleń. W natłoku tych wszystkich spraw można się pogubić, dlatego warto stworzyć rozsądny plan działania. W tym z pewnością pomocny będzie nasz poradnik, który zawiera opis wszelkich istotnych kwestii związanych z budową domu.

Wybór działki

Sama lokalizacja i powierzchnia to ważne czynniki, ale nie jedyne, które należy wziąć pod uwagę podczas wyboru odpowiedniego terenu. W pierwszej kolejności warto zapoznać się z informacjami o działce – jej stanie prawnym, przeznaczeniu, posiadanej klasie gruntu oraz o ewentualnych ograniczeniach.

Księga wieczysta

Z księgi wieczystej dowiesz się, jaki jest stan prawny działki, jej przeznaczenie, kto jest jej właścicielem, czy ciąży na niej hipoteka. Uzyskanie wypisu z księgi wieczystej można obecnie załatwić przez internet – za pośrednictwem rządowego portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste. W przypadku braku założonej księgi należy zapoznać się z aktem notarialnym, postanowieniem czy wyrokiem sądu, którymi dysponuje dotychczasowy właściciel działki.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Kolejnym dokumentem powinien być miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (o ile gmina / miasto go posiada). Dowiesz się z niego, jakie obiekty mogą w przyszłości powstać wokół interesującej Cię działki (czy nie będzie to uciążliwe sąsiedztwo oczyszczalni ścieków czy obiektu przemysłowego). Zapoznanie się z MPZP pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek – działka budowlana może znajdować się np. na terenach zalewowych, co skutecznie zablokuje plany budowy. MPZP też może narzucać obowiązkowe rozwiązania architektoniczne np. liczbę kondygnacji, rodzaj dachu itd.

Wyrys i wypis z planu można uzyskać w urzędzie gminy / miasta czy też w starostwie powiatowym. W przypadku jego braku należy złożyć wniosek do starosty o wydanie warunków zabudowy. Dokument (wypis lub warunki zabudowy) będzie wymagany na etapie projektowania, podobnie zresztą jak mapa zasadnicza do celów budowlanych, którą uzyskasz również w starostwie.

Ewidencja gruntów

Kolejnym krokiem powinna być wizyta w urzędzie gminy / miasta celem zapoznania się ewidencją budynków i gruntów. Dowiesz się z jego zapisu, jaką klasę posiada działka, czy leży ona na terenach podmokłych (co jest istotne w przypadku planowania piwnicy czy przydomowej oczyszczalni ścieków). Wyrys i wypis z ewidencji będzie Ci potrzebny także na etapie projektowania budynku.

Prawo budowlane

Pozostaje również kwestia zapisów w prawie budowlanym dotyczących minimalnej powierzchni działki budowlanej (w mieście 300 m2, na wsi i na terenach podmiejskich – 1000 m2), jej szerokości (minimum 16 m) oraz zachowania odpowiedniej odległości od granicy sąsiedniej działki. Nieruchomość, na której ma powstać dom, musi mieć również dostęp do drogi publicznej.

Uzbrojenie działki

Warto przed zakupem działki zorientować się, jak prezentuje się kwestia jej uzbrojenia. Czy posiada jakieś przyłącza? A jeżeli nie, czy istnieje możliwość przyłączenia do sieci (kanalizacyjnej, wodociągowej, gazowej, elektrycznej) i ile będzie to kosztować.

Projekt domu

Gdy jesteś już właścicielem działki, możesz skupić się na projekcie budowlanym. Możesz zlecić jego wykonanie projektantowi, który uwzględni wszystkie Twoje potrzeby i oczekiwania. Możesz też – co jest rozwiązaniem tańszym – skorzystać z gotowego projektu domu, a następnie zlecić architektowi jego adaptację do warunków zabudowy. Niezależnie od rozwiązania, w pracach nad projektem będą potrzebne wspomniane dokumenty tj. mapa zasadnicza, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, wypis z MPZP lub warunki zabudowy).

Pozwolenie na budowę

Dysponowanie gotowym projektem umożliwia ubieganie się o pozwolenie na budowę (w starostwie powiatowym). W tym celu należy wypełnić wniosek oraz dołączyć do niego załączniki:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• 3 egzemplarze projektu budowlanego,
• potwierdzenie uprawnień architekta,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Starostwo na wydanie decyzji ma ustawowo 65 dni. Jeżeli będzie ona pozytywna, można przystąpić do prac ziemnych.

Niektóre projekty domów nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie dokonania zgłoszenia z projektem. Dotyczy to domów o maksymalnej powierzchni 70 m2.

Prowadzenie budowy

Przed rozpoczęciem prac należy oszacować budżet całego przedsięwzięcia (w przypadku starania się o dofinansowanie czy kredyt) oraz podjąć decyzję o sposobie prowadzenia budowy. Pierwszy z nich to wynajęcie firmy, która kompleksowo wykona inwestycję. Oprócz samej ekipy budowlanej, będzie potrzebny kierownik budowy, kierownik nadzoru inwestorskiego, a także projektant i geodeta. Jest to kosztowne rozwiązanie, ale wyjątkowo wygodne dla samego inwestora.

Druga opcja to tzw. metoda gospodarcza, która polega na samodzielnym kierowaniu pracami. Jest ona zdecydowanie tańsza, ale od właściciela wymaga pełnego zaangażowania. Wszelkie obowiązki jak prowadzenie dziennika budowy, zabezpieczenie i oznaczenie terenu, opracowanie harmonogramu i kosztorysu, zakupy materiałów – spadają na barki inwestora. Metoda gospodarcza – mimo samodzielnego wykonania części prac – wiąże się też z wynajęciem specjalistów m.in. geodety, murarza, dekarza, elektryka, hydraulika.

Odbiór budynku

Gotowy budynek wymaga odbioru technicznego przez organ nadzoru budowlanego, który sprawdzi, czy dom został wybudowany zgodnie z projektem i przepisami. Aby taki odbiór był możliwy, należy złożyć w starostwie powiatowym wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy. Do wniosku należy dołączyć szereg dokumentów, w tym: oryginalny dziennik budowy, protokoły badań i pomiarów, dokumentację geodezyjną oraz oświadczenia – w tym: kierownika budowy o zgodności budynku z projektem oraz Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej o braku sprzeciwu).

Najwięcej formalności wiąże się z przygotowaniami do inwestycji, a także z odbiorem końcowym budynku. Nasze zestawienie pomoże Ci w opracowaniu szczegółowego planu działania. Dzięki niemu o niczym nie zapomnisz, zaoszczędzisz sporo czasu i szybciej wprowadzisz się do nowego domu.