Budowa domu bez pozwolenia — co trzeba wiedzieć?

Budowa domu bez pozwolenia to marzenie niejednego inwestora. Ilość formalności koniecznych do spełnienia przed rozpoczęciem stawiania konstrukcji jest naprawdę spora, do tego samo uzyskanie pozwolenia to proces czasochłonny i kosztowny. Wymaga opłacenia m.in. geodety, czy też projektu budynku. W ciągu ostatnich lat znacząco zmodyfikowano przepisy dotyczące budowy domu bez pozwolenia. Jakie budynki można stawiać obecnie jedynie na podstawie zgłoszenia i o czym trzeba wiedzieć? Odpowiadamy.

Budowa domu bez pozwolenia — do ilu metrów kwadratowych jest możliwa?

Budowa domu bez zezwolenia to pojęcie, które pojawiło się w polskim prawie w 2015 roku. Od tamtego czasu na terenie naszego kraju nie trzeba było występować o pozwolenie w przypadku stawiania budynków o powierzchni nieprzekraczającej 35 metrów kwadratowych. Z racji na małą popularność tego rozwiązania, państwo stosunkowo niedawno wprowadziło kolejne zmiany. Od 2022 roku bez pozwolenia można wybudować dom o powierzchni do 70 metrów kwadratowych.

Ten stan rzeczy również ma ulec zmianie. Dokładna data nowelizacji przepisów powyżej tego limitu nie jest jednak znana. Projekt przegłosowano w 2023 roku, lecz ustawa Prawo budowlane nie doczekała się jeszcze stosownej zmiany w tym zakresie.

Metraż to nie jedyne ograniczenie nakładane na budynki, które można postawić bez pozwolenia. Obiekt nie może oddziaływać na działki sąsiednie, na przykład poprzez umieszczony blisko granicy zbiornik na nieczystości płynne. Ponadto musi mieć nie więcej niż dwie kondygnacje. Budynki stawiane na podstawie zgłoszenia, a nie zezwolenia, muszą ponadto zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe inwestora. Oznacza to, że nie można ich wybudować z myślą o wynajmie lub sprzedaży.

Jakie jeszcze budynki można postawić bez pozwolenia?

Domy to nie jedyne obiekty, które można postawić bez występowania o pozwolenie na budowę. Bez niego zezwala się na wybudowanie np. ogrodów zimowych, ganków, wolnostojących garaży, wiat, czy też parterowych budynków gospodarczych. Ich powierzchnia nie może przekraczać 35 metrów kwadratowych. Możliwe jest postawienie dwóch takich budowli na każde 500 m2 działki.

Jakie formalności trzeba spełnić, by postawić dom bez pozwolenia na budowę

Decydując się na budowę domu, który spełni warunki pozwalające na rezygnację z pozwolenia, wciąż trzeba załatwić pewne formalności. Mowa tu o odpowiednim zgłoszeniu. Sam formularz to zaledwie jeden z kilku dokumentów, które należy złożyć w urzędzie. Poza nim trzeba też dostarczyć:

• projekt budowlany (4 egzemplarze oraz zaświadczenie projektanta, które potwierdzi jego uprawnienia);
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością;
• oświadczenie mówiące o tym, że budowa służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych;
• oświadczenie, które mówi, że inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (niepotrzebne w razie zatrudnienia kierownika budowy);
• decyzję o warunkach zabudowy — dokument potrzebny tylko, gdy działki nie obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Budowa domu bez pozwolenia na budowę wcale nie sprawia, że odpoczywamy od wielu urzędowych spraw. O czym jeszcze trzeba pamiętać? O czasie, bo zgłoszenie najlepiej złożyć co najmniej 21 dni przed planowanym rozpoczęciem prac. Jeśli po jego upływie urząd nie zgłosi żadnych zastrzeżeń, można rozpocząć budowę.

Budowa domu bez pozwolenia krok po kroku — ile trwa, koszty

Dom bez pozwolenia ogranicza częściowo formalności konieczne do spełnienia. Czy to oznacza, że inwestycja zostanie zrealizowana szybciej niż w przypadku domu budowanego z pozwoleniem? To zależy od wielu czynników, a przede wszystkim zastosowanej technologii. Najdłużej będziemy budować dom murowany. W przypadku konstrukcji o powierzchni do 70 metrów kwadratowych warto postawić na alternatywne rozwiązania.

Polecane są domy szkieletowe, czy też inne modułowe konstrukcje. Istnieje wiele gotowych projektów takich budynków. Ich montaż to bardzo prosta procedura, która wymaga jedynie przygotowania terenu i zatrudnienia odpowiednich fachowców. Przy budowie domu bez pozwolenia technologią modułową, budowla potrafi być gotowa nawet w kilka tygodni lub miesięcy. Takie metody są nie tylko szybsze, ale też tańsze.

Koszty można też ograniczyć, decydując się na dostępne w sieci projekty domów. W ramach rządowego rozwiązania opublikowano wiele gotowych projektów budynków do 70 m2, które są niezbędne do zgłoszenia budowy. Na rządowych stronach można kupić je za symboliczną złotówkę.

Budowa domu bez pozwolenia — ryzyko

Zbudowanie domu bez pozwolenia wiąże się jednak z pewnym ryzykiem. Dla wielu brak konieczności prowadzenia dziennika budowy oraz zatrudnienia kierownika to spora zaleta i oszczędność czasu oraz pieniędzy. Taki stan rzeczy sprawia jednak, że to inwestor odpowiada za wszelkie kwestie związane z legalnością budowy. W najgorszym wypadku może odpowiadać za samowolę budowlaną.

Co grozi w razie samowoli budowlanej? Przede wszystkim dotkliwe kary. Grzywna może sięgać nawet miliona złotych. W razie, gdy niemożliwe będzie doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z prawem, trzeba też spodziewać się nakazu rozbiórki.

Możliwa jest też legalizacja samowoli. Ten urzędowy proces wiąże się jednak ze sporymi kosztami. Opłata legalizacyjna może wynosić 25 000 do 900 000 złotych. Gdy urząd stwierdzi, że legalizacja nie jest możliwa, to i tak cała sprawa zakończy się rozbiórką.