Spis treści:
Grunty rolne są znacznie tańsze niż działki budowlane, dlatego też stają się atrakcyjniejszym kąskiem dla przyszłych właścicieli domów. Budowa domu na działce rolnej wymaga spełnienia kilku ważnych aspektów prawnych. W niektórych przypadkach uzyskanie pozwolenia na budowę może być niemożliwe, dlatego też przed zakupem należy sprawdzić stan prawny działki.
Ziemia rolna a budowa domu
Działka rolna to nic innego jak działka przeznaczona do prowadzenia działalności rolniczej. Za działkę rolną uznaje się działkę, która choćby w małym stopniu, obejmuje grunty rolne. Można na niej uprawiać rośliny i hodować zwierzęta. Grunty rolne mogą być częścią gospodarstw rolnych z budynkami mieszkalnymi lub służącymi do produkcji rolnej, terenami leżącymi nad zbiornikami wodnymi. Grunty rolne to także grunty torfowisk i oczek wodnych.
Czy każdy może kupić grunt rolny? Według przepisów każdy może nabyć działkę rolną jeśli jest mniejsza niż 0,3 ha. Możliwy jest także zakup działki do 1 ha. Może ją kupić każdy, bez względu na to czy jest rolnikiem, czy nie. Aby kupić grunt powyżej 1 ha, należy uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub posiadać status rolnika.
Na działce rolnej budynek mieszkalny może postawić rolnik, jeśli będzie to zabudowa zagrodowa. Bez zmiany przeznaczenia gruntów, żadna inna osoba nie może wybudować domu na działce rolnej.
Działka rolna a budowa domu
Budowa domu na działce rolnej nie zawsze jest możliwa. Przede wszystkim, aby można było na niej postawić dom, działka musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Określa on jakie rodzaje zabudowy, jakie są możliwe w danym miejscu. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoli ustalić jaki dom możemy wybudować.
Ponadto, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej lub wewnętrznej, zapewniającej swobodny dojazd do nieruchomości. Ważny jest także dostęp do mediów – prądu, gazu, wody, kanalizacji. Działka musi mieć odpowiednią powierzchnię i kształt, by móc wybudować na niej dom zgodny z naszymi oczekiwaniami.
Wreszcie, musimy posiadać pełnię praw do dysponowania działką. Oznacza to, że działka musi być naszą własnością lub osób, z którymi zawrzemy umowę przedwstępną lub umowę o przeniesieniu własności.
Działka rolna i budowa domu
Zanim zdecydujemy się na budowę domu, działka rolna musi zostać odrolniona. Przekształcenie jej na działkę budowlaną jest możliwe, gdy położona jest ona w obrębie administracyjnym miasta, a w planie zagospodarowania przestrzeni, przewidziana jest możliwość zabudowy na tym terenie. Jeśli działka została oznaczona jako nieużytek czy grunt rolny, można rozpocząć proces przekształcenia na działkę budowlaną. Im niższa klasa gleby, tym jest to łatwiejsze. Klasę ziemi możemy sprawdzić w księdze wieczystej działki lub na mapie ewidencyjnej.
Pierwszym krokiem jest złożenie odpowiedniego wniosku. Należy do niego dołączyć następujące dokumenty:
- wypis z rejestru gruntów,
- wypis z miejscowego planu lub decyzja o warunkach zabudowy,
- projekt zagospodarowania terenu działki z bilansem powierzchni.
Należy również uiścić opłatę z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji oraz opłat z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączonych z produkcji.
W przypadku, gdy interesująca nas działka nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego lub według niego grunt ma mieć charakter rolny, musimy ubiegać się o uchylenie planu dla danej działki. Status działki można sprawdzić w ewidencji gruntów lub na mapach geodezyjnych.
Pozwolenie na budowę najłatwiej jest uzyskać w przypadku nieużytków, takich jak łąki, pastwiska, terenu zalesionego czy zakrzewionego.
Należy pamiętać, że procedura zmiany planu jest dość skomplikowana i długotrwała. Nie mamy również gwarancji na to, że gmina zgodzi się na zmiany w planie zagospodarowania. Dodatkowo, wyłączenie z produkcji rolnej wiąże się z obowiązkiem wnoszenia przez dziesięć lat wysokich opłat (zwolnione z nich jest odrolnienie do 0,05 ha).
Budowa domu na działce rolnej – krok po kroku
Po odrolnieniu działki możemy przejść do kolejnego etapu, czyli budowy domu. Ważne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Wniosek składamy do starosty lub prezydenta miasta, załączając do niego ostateczną decyzję o wyłączeniu gruntu z działalności rolniczej lub leśnej. Oprócz tego do wniosku należy dołączyć:
- mapę geodezyjną,
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,
- zaświadczenie o braku lub spełnieniu warunków zabudowy.
Kolejny krok to wybranie projektu domu. Możemy zdecydować się na gotowy projekt z katalogu lub zatrudnić architekta, który stworzy unikalny projekt, spełniający nasze potrzeby i oczekiwania. Następnym krokiem jest wybór odpowiedniego wykonawcy. Umowa z wykonawcą powinna być możliwie jak najbardziej szczegółowa. Musi zawierać informacje o zakresie prac, terminach, kosztach, gwarancjach, odbiorach i karach umownych.
Po podpisaniu umowy z wykonawcą rozpoczynamy budowę domu. Musi być ona zgodna z projektem, uzyskanymi pozwoleniami i przepisami. Postęp prac należy zgłaszać do organu nadzoru budowlanego.
Ostatnim krokiem budowy jest odbiór techniczny i zgłoszenie zakończenia budowy. Odbiór techniczny to sprawdzenie, czy dom jest zgodny z projektem i pozwoleniami i czy nie posiada żadnych wad oraz usterek. Zgłoszenie zakończenia budowy należy złożyć do organu nadzoru budowlanego, który wydaje nam pozytywną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub stwierdza brak takiej konieczności. Po tym etapie i wykończeniu domu możemy w nim zamieszkać.
Budowa domu jednorodzinnego na działce rolnej to proces długotrwały i skomplikowany. Wymaga też z naszej strony dużego zaangażowania. Jeśli jednak odpowiednio się do niego przygotujemy, możemy spełnić swoje marzenie o posiadaniu własnego domu.
