Jak wyglądają formalności przy budowie domu w 2024 roku?

Zdaniem wielu jedną z największych życiowych inwestycji jest budowa domu. Formalności, które są z nią związane, rzeczywiście mogą przytłaczać. Wiele dokumentów trzeba zgromadzić jeszcze na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę, a inne dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy. W trakcie stawiania budynku warto także na bieżąco sprawdzać, czy kierownik budowy uzupełnia dziennik budowy. Jeśli masz zamiar zaciągnąć kredyt na budowę domu, pozwoleń czy formalności będziesz musiała lub musiał zgromadzić jeszcze więcej. Jakie formalności przy budowie domu leżą po stronie jego właścicielki lub właściciela?

Budowa domu krok po kroku – formalności przy zakupie działki

Jeśli nie masz jeszcze działki budowlanej, formalności przy zakupie działki rozpoczniesz znacznie wcześniej. Działkę wybierz z rozmysłem, tak aby móc postawić na niej dokładnie taki dom, o którym marzysz. Jeszcze zanim zdecydujesz się na konkretny kawałek ziemi, koniecznie sprawdź w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, jaki budynek możesz na nim powstać. W MPZP znajdują się między innymi informacje o liczbie kondygnacji, rodzaju dachu (np. płaski, skośny), maksymalnej wysokości i szerokości budynku oraz wiele innych. O wypis i wyrys z tego dokumentu możesz wnioskować w wydziale architektury w urzędzie miejskim lub powiatowym właściwym dla lokalizacji działki.

Jeśli dla tego obszaru nie wydano jeszcze MPZP, to możesz (nawet jeśli nie jesteś właścicielką lub właścicielem działki) zawnioskować o wydawanie warunków zabudowy. Jeżeli cena i lokalizacja działki Tobie odpowiadają, a MPZP lub WZ wskazują, że na działce możesz zacząć budowę domu, formalności przejdą na kolejny etap.

Certyfikat energetyczny i zgłoszenie budowy domu – formalności krok po kroku w 2024 roku

Wśród najważniejszych dokumentów potrzebnych w trakcie budowy domu i formalności, których należy dopełnić w 2024 roku, są dwa. Pierwszym obligatoryjnym jest dołączenie certyfikatu energetycznego budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy (taki obowiązek ciąży na inwestorach od końca kwietnia 2023 roku). Drugim jest możliwość skorzystania z programu „Dom bez formalności”, który funkcjonuje od stycznia 2022 roku. Umożliwia on budowę domu na zgłoszenie, która jest procesem uboższym w formalności od wnioskowania o pozwolenie na budowę, ale nie może skorzystać z niego każdy.

Aby móc wbić pierwszą łopatę, musisz mieć pozwolenie na budowę. Wszelkie prace wykonane przed jej uzyskaniem mogą zostać uznane za samowolę budowlaną. Od tej reguły są jednak wyjątki. Jeśli Twój dom mający mniej niż 70 m kw. (może mieć użytkowe poddasze) nie będzie oddziaływał na sąsiednie budynki i działki, to możesz rozpocząć budowę na zgłoszenie. Pamiętaj przy tym, że banki przychylniej patrzą na dołączenie do wniosku kredytowego pozwolenia na budowę, dlatego jeśli będziesz starać się o kredyt hipoteczny na budowę domu, to rozważ wszystkie za i przeciw.

Jeśli w Twoim wypadku najważniejszym argumentem jest czas, to ten działa na korzyść tzw. budowy na zgłoszenie. Urzędnicy mają 21 dni na ustosunkowanie się do zgłoszenia budowy, ale aż 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Po upływie tego czasu należy udać się z powrotem do starostwa powiatowego lub urzędu miasta (a konkretnie – do działającego w nim wydziału architektury lub architektoniczno-budowlanego), w którym urzędnik wyda dwa projekty budowlane ze stemplami i opieczętowany dziennik budowy.

Formalności przy budowie domu – wydanie pozwolenia na budowę a budowa na zgłoszenie

Jakie formalności dotyczące budowy domu musisz spełnić i jakie dokumenty zgromadzić, aby móc zawnioskować o wydanie pozwolenia na budowę? Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę musisz dołączyć:

• Oświadczenie, że jesteś właścicielką lub właścicielem działki i że masz pełne prawo do dysponowania nią.
• Wypis i wyrys z Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli teren, na którym znajduje się działka, nie został objęty takim planem, do wniosku dołącz warunki zabudowy wydane dla Twojej działki.
• Wypis z mapy ewidencji gruntów.
• Wypis z rejestru gruntów, który obejmuje działkę Twoją i sąsiednie.
• Warunki techniczne, które wydali dostawcy mediów (dotyczy przyłączy instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i gazowej).
• Projekt budowalny domu (w czterech egzemplarzach) wraz z dokumentacją poświadczającą, że projekt lub projektanci mają niezbędne uprawnienia do wykonywania zawodu.

Lista formalności przy budowie domu i dokumentów, które należy dołączyć do zgłoszenia budowy, jest znacznie krótsza:

• Tak jak przy wniosku o pozwolenie na budowę potrzebne jest oświadczenie, że masz prawo decydować o działce na cele budowlane. Dom jednorodzinny na zgłoszenie wymaga okazania projektu budowlanego, ale dom rekreacyjny na zgłoszenie – już nie.
• Musisz zadeklarować na piśmie, że dom budujesz dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
• Jeśli nie chcesz, aby pieczę nad budową sprawował kierownik budowy z uprawnieniami, musisz również złożyć oświadczenie, że przejmujesz kontrolę nad placem budowy. Budowa na zgłoszenie nie wymaga prowadzenia dziennika budowy.

Dziennik budowy domu i formalności, których musi dopełnić kierownik budowy

Dziennik budowy to najważniejszy dokument, który otrzymasz z urzędu po braku sprzeciwu do zgłoszenia budowy albo po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku o wydanie pozwolenie na budowę. W tym momencie to kierownik budowy przejmuje pieczę nad terenem budowy. Jest zobowiązany do formalnego przejęcia terenu, postawienia tablicy informacyjnej i zabezpieczenia terenu budowy, w tym także do ustalenia zasad bezpieczeństwa i ochrony życia.

Co ważne, dziennik budowy to właśnie kierownik budowy powinien prowadzić na bieżąco. Dokument można uznać ze niezwykle ważny, o ile nie najważniejszy, bo po zakończonej budowie domu w formalnościach i dokumentach dołączanych do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie kluczowe miejsce zajmuje właśnie dziennik budowy.

Następnie Ty jako inwestor musisz złożyć w nadzorze budowlanym oświadczenie kierownika budowy o przejęciu nadzoru nad nią, a także przekazać informację na temat terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy oraz o liczbie osób pracujących na terenie budowy na poszczególnych etapach wznoszenia budynku.

Odbiór budynku krok po kroku – budowa domu i formalności na jej zakończenie

Aby móc zamieszkać w swoim wymarzonym gniazdku, musisz dopełnić formalności po budowie domu. To już ostatni etap na liście „krok po kroku budowa domu”. Formalności dopełnisz w nadzorze budowlanym właściwym dla lokalizacji Twojego nowego domu. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy musisz dołączyć:

• Dziennik budowy, w którym koniecznie musi znaleźć się podpis kierownika budowy o zgłoszeniu domu do odbioru.
• Pisemne oświadczenie kierownika budowy, że dom został wybudowany zgodnie z projektem i sztuką budowlaną.
• Pełną dokumentację geodezyjną, w tym geodezyjną dokumentację powykonawczą.
• Potwierdzenie odbioru przyłączy mediów przez poszczególnych dostawców.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.

Podsumowanie: budowa domu krok po kroku – formalności w 2024 roku

Do najważniejszych zmian w zakresie formalności przy budowie domu należy przede wszystkim ułatwienie rozpoczęcia prac. Program „Dom bez formalności”, który w wielu wypadkach skraca i upraszcza procedurę, wszedł w życie w styczniu 2022 roku. Poza tym od 28 kwietnia 2023 roku każdy inwestor jest zobowiązany do dołączenia charakterystyki energetycznej budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Pamiętaj, aby dopełnić wszelkich formalności, bo jakiekolwiek braki będą wymagać uzupełniania, a to z kolei może wpłynąć na szybkość budowy. Zwracaj szczególną uwagę na dziennik budowy, czyli najważniejszy dokument, który musi być uzupełniany na bieżąco.