Spis treści:
- 1 Budowa domu od podstaw? Wybierz odpowiednią działkę budowlaną
- 2 Budowa domu – ABC projektowania Twojego wymarzonego domu
- 3 Formalności po zakupie działki krok po kroku – budowa domu wkracza w nowy etap
- 4 Budowa domu – kolejność prac od zera
- 5 Budowa domu po kolei – etapy do stanu surowego otwartego
- 6 Budowa domu – etapy krok po kroku aż do stanu surowego zamkniętego
- 7 Zakończenie budowy domu – procedury krok po kroku
Większość osób, które zdecydowały się na budowę domu od zera, uważa ją za inwestycję życia. Nic dziwnego! Wiele kroków prawno-formalnych, konieczność nadzorowania ekip budowlanych zaangażowanych na poszczególnych etapach budowy domu oraz przemyślenia dotyczące sposobu wykończenia i wystroju wnętrz mogą spędzać sen z powiek. Właśnie dlatego im lepiej przygotujesz się teoretycznie do postawienia wymarzonego bliźniaka czy domu wolnostojącego, tym łatwiej będzie Ci się odnaleźć we zawiłościach tego długiego procesu. Jak wygląda budowa domu krok po kroku?
Budowa domu od podstaw? Wybierz odpowiednią działkę budowlaną
To, jaką działkę kupisz, ma ogromne znaczenie dla budynku. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego wyraźnie wskazuje możliwy rodzaj zabudowy. Określa między innymi liczbę kondygnacji, maksymalną wysokość zabudowy i rodzaj dachu. Z kolei służebność, na przykład dostęp do drogi publicznej dla działki, która jest położona za Twoją, sprawia, że z tej części działki nie możesz swobodnie korzystać. Spójrz również na sąsiedztwo po lewej lub prawej stronie. Być może działka, którą się interesujesz, może być zabudowana tylko domem bliźniaczym. Jeśli czeka Cię budowa domu od A do Z, koniecznie najpierw przemyśl, w jakim domu chcesz mieszkać i wybierz działkę, która pozwoli zrealizować to marzenie.
Budowa domu – ABC projektowania Twojego wymarzonego domu
Każdy, kto planuje budowę domu etapami, powinien zastanowić się, jaki dom będzie spełniał jego marzenia. Zasadniczo możesz wybrać pomiędzy gotowymi projektami albo projektem indywidualnym. Czym różnią się one od siebie?
- Projekt gotowy. Możesz poprosić znajomą pracownię architektoniczną o zaprezentowanie gotowych projektów budowlanych albo poszukać ich w Internecie. W sieci WWW nie brakuje stron, na których łatwo przefiltrować projekty domów na podstawie wymiarów, liczby pięter lub pokoi, rodzaju zabudowy (jednorodzinna, szeregowa, bliźniacza), stylu architektonicznego czy metrażu. Projekt gotowy jest tańszy niż zlecony na indywidualne zamówienie, ale musisz liczyć się z tym, że za każdą dodatkową zmianę w projekcie będzie trzeba zapłacić. Poza tym projektant może też po prostu nie wyrazić zgody na zmianę. Jeśli zależy Ci na oryginalności domu, musisz mieć na uwadze, że dom taki sam jak Twój możesz zobaczyć w trakcie podróżowania po różnych zakątkach Polski. Ten aspekt ma jednak ważną zaletę. W sieci budujący chętnie dzielą się opiniami na temat przygotowania projektu, kosztach budowy domu czy funkcjonalności gotowych budynków.
- Projekt na indywidualne zamówienie. Bez wątpienia cena wyjściowa jest wyższa niż projektu gotowego. Jeżeli jednak zależy Ci na idealnym dopasowaniu domu do potrzeb domowników, a w gotowym projekcie i tak trzeba byłoby wprowadzić wiele zmian, to ostateczna różnica w cenie może nie być tak wysoka. Indywidualny projekt to z kolei oryginalna bryła i wnętrze skrojone do potrzeb mieszkańców.
Formalności po zakupie działki krok po kroku – budowa domu wkracza w nowy etap
Aby móc zacząć budowę domu etapami, musisz uzyskać pozwolenie na budowę. Od 2022 roku z obowiązku wnioskowania o wydanie pozwolenia na budowę zwolnione są osoby, które zamierzają postawić dom o powierzchni nieprzekraczającej 70 metrów kwadratowych (a jednocześnie nieoddziałujące na sąsiednie działki). Jeśli NIE należysz do tej grupy, to:
- W Wydziale Architektury urzędu miasta lub gminy właściwego dla lokalizacji działki musisz złożyć wniosek o wypis i wyrys z Miejscowego Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli Twoja działka nie jest objęta takim planem, musisz złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla Twojej działki. Pamiętaj, że nie musisz być właścicielką lub właścicielem działki, żeby zajrzeć do MPZP albo złożyć wniosek o wydanie tzw. WZ-etki. Jeżeli jesteś jeszcze przed finalizacją rozmów o zakupie, koniecznie upewnij się wcześniej, jaki budynek możesz postawić na działce.
- Powinnaś lub powinieneś wystąpić do dostawców o wydanie warunków przyłączenia do sieci (np. gazowej, wodociągowej, energetycznej, kanalizacyjnej).
- Geodeta musi przygotować dla Twojej działki mapę do celów projektowych, a także projekt zagospodarowania terenu. Aby móc przygotować te dokumenty, geodeta będzie potrzebować wypisu z rejestru gruntów.
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę domu – co po kolei należy dołączyć:
- Oświadczenie osoby wnioskującej o tym, że ma prawo do dysponowania nieruchomością przeznaczoną pod budowę.
- Wypis i wyrys z Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego albo warunki zabudowy.
- Wypis z rejestru gruntów, który obejmuje Twoją działkę i działki sąsiadów.
- Wyrys z mapy ewidencji gruntów.
- Warunki techniczne wydane przez dostawców mediów.
- Projekt budowlany w czterech egzemplarzach (jeśli projekt wymaga jakichkolwiek opisów, uzgodnień i innych dokumentów wymaganych w Prawie budowlanym, musisz dołączyć je wraz z projektem).
- Dokumenty poświadczające, że projektanci mają wymagane prawem umiejętności do tworzenia projektów budowlanych.
Pozwolenie na budowę to dokument, który należy dołączyć do wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego na budowę domu etapami. Przed jego wydaniem na Twojej działce nie mogą być prowadzone żadne prace, bo mogłyby zostać uznane za samowolę budowlaną.
Budowa domu – kolejność prac od zera
Każda budowa domu etapami zaczyna się od tzw. etapu zero. Składa się na niego:
- ogrodzenie działki budowlanej;
- wytyczenie obrysu budynku i tras instalacji (kanalizacyjnej oraz wodociągowej);
- postawienie fundamentów, w tym fundamentów pod ścianki działowe;
- położenie instalacji wodno-kanalizacyjnej w fundamentach;
- ewentualne postawienie ścian podziemnych (jeśli dom będzie podpiwniczony);
- wykonanie zbrojenia i tzw. ślepej posadzki;
- przygotowanie izolacji termicznej i przeciw wilgoci.
Ten etap prac trwa kilka tygodni, ale jego tempo może być dłuższe w przypadku domów z piwnicą i złych warunków gruntowych. Wymienione wyżej prace przy budowie domu etapami to tzw. prace zanikowe, dlatego szczególnie ważne jest, aby kierownik budowy sprawdzał systematycznie i szczegółowo, czy zostały wykonane zgodnie ze sztuką i z projektem.
Budowa domu po kolei – etapy do stanu surowego otwartego
Znasz już bieg etapu zerowego budowy domu i procedury krok po kroku, które musisz dopełnić, aby budowa w ogóle mogła się rozpocząć. Najwyższy czas, abyś poznała lub poznał kolejny etap budowy domu od podstaw krok po kroku, czyli doprowadzenie domu do stanu surowego otwartego. To:
- budowa ścian zewnętrznych i działowych oraz kominów;
- wykonanie schodów (np. żelbetowych);
- montaż stropów i więźby dachowej;
- ułożenie pokrycia dachowego;
- zamontowanie rynien.
Budowa domu krok po kroku od zakończenia stanu zerowego do zakończenia stanu surowego zamkniętego trwa zazwyczaj do czterech miesięcy, a jej długość zależy przede wszystkim od warunków pogodowych.
Budowa domu – etapy krok po kroku aż do stanu surowego zamkniętego
Budowa domu dla laika kończy się w momencie, kiedy widzisz wstawione okna i drzwi wejściowe. Jeśli w bryle budynku zaprojektowano garaż, nie może zabraknąć też bramy wjazdowej do garażu. Aby uznać dom za doprowadzony do stanu surowego zamkniętego, na budowie musi zakończyć się:
- montaż stolarki okiennej i drzwiowej oraz parapetów zewnętrznych, a także bramy garażowej i rolet zewnętrznych (jeśli przewidziano je w projekcie);
- położenie izolacji termicznej elewacji;
- wylanie posadzki;
- położenie tynków wewnętrznych;
- montaż instalacji;
- założenie balustrad (jeśli projekt przewiduje balkon i/lub taras).
Wykonanie tych prac nie powinno zająć więcej niż pół roku, jednak na wiele z nich wpływ również może mieć pogoda, a zwłaszcza niska temperatura i wysoka wilgotność powietrza.
Zakończenie budowy domu – procedury krok po kroku
Kiedy wszystkie prace na budowie zostały odebrane, można zacząć wykańczać dom. Ważne jest też, aby otrzymać pozwolenie na jego użytkowanie. Jak wyglądają ostatnie formalności po budowie domu? Krok po kroku musisz:
- Odebrać dom. To bardzo ważny moment, w którym warto wychwycić wszelkie niedociągnięcia i wpisać je do protokołu, tak aby wykonawca jak najszybciej dokonał ich naprawy. Co ważne, obowiązywać go będzie też 5-letnia rękojmia, co oznacza, że jeśli w ciągu pięciu lat od odbioru domu zauważysz usterki, to masz obowiązek zgłosić je wykonawcy w ciągu 30 dni od ich wykrycia, a ten musi je naprawić.
- Złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego we właściwym dla jego lokalizacji inspektoracie budowlanym. Do zawiadomienia musisz dołączyć najważniejsze dokumenty dotyczące domu budowanego etapami, takie jak oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności budynku z projektem i o uporządkowaniu terenu budowy, projekt techniczny budynku, protokoły potwierdzające odbiór przyłączy i instalacji, dokumentację geodezyjną, w tym geodezyjną dokumentację powykonawczą, a od 28 kwietnia 2023 roku także charakterystykę energetyczną budynku. Urzędnicy mają 14 dni na wydanie decyzji, czy budynek można użytkować.
Budowa domu krok po kroku to skomplikowany proces, w trakcie którego musisz podjąć wiele bardzo ważnych decyzji. Pierwsze dotyczą wyboru działki, na której będzie można postawić Twój wymarzony dom. Ostatnie kończą się wraz z wydaniem pozwolenie na użytkowanie budynku. A to dla wielu oznacza spełnione marzenie – możesz wprowadzić się do wyczekanego domu!