Spis treści:
Marzysz o budowie domu, ale nie wiesz, czy masz odpowiednio wysoką zdolność kredytową? A może chcesz poprawić swoje możliwości negocjowania z bankiem warunków kredytu hipotecznego i zastanawiasz się, czy działka może być wkładem własnym do kredytu? Koniecznie sprawdź ofertę banków udzielających kredytów na zakup mieszkania lub budowę domu. Minimalna wysokość wkładu własnego (10% lub 20%) oraz określenie tego, co może być wkładem własnym i czy działka jest wkładem własnym, każdy z banków ustala na własnych zasadach. Czym jest wkład własny do kredytu hipotecznego i czy działka może być wkładem własnym?
Co to jest wkład własny? Działka, gotówka, a może coś innego?
Wkład własny to część kwoty niezbędnej do zakupu wymarzonej nieruchomości, na przykład mieszkania lub domu szeregowego od dewelopera, albo budowy domu jednorodzinnego lub w zabudowie bliźniaczej na własnej działce. Wysokość wkładu własnego jasno określiła KNF (czyli Komisja Nadzoru Finansowego) na 20%. Banki udzielające kredytów hipotecznych mogą jednak obniżyć wkład własny w formie gotówki (np. zabezpieczonej na koncie oszczędnościowym) do 10%, ale brakujące 10% wartości domu „przyjąć” chociażby w formie innej nieruchomości, takiej jak działka budowlana jako wkład własny.
W jaki sposób obliczyć wartość wkładu własnego? Dla przykładu, jeśli chcesz postawić dom, którego koszt budowy wynosi 1 milion złotych, to musisz przygotować wkład własny równy 20% kosztów budowy domu. Jeśli wniesiesz go w gotówce, w trakcie podpisywania umowy kredytowej będziesz musiała lub musiał wykazać oszczędności w wysokości co najmniej 400 tysięcy złotych. Wówczas możesz wnioskować o kredyt na brakujące Ci do zbudowania domu 600 tys. złotych.
Jednak sytuacja komplikuje się, kiedy masz mniejszą ilość gotówki zgromadzoną na wkład własny. Wówczas musisz mieć odłożone co najmniej 100 tys. zł na budowę domu, a resztę wkładu własnego wnieść z innych źródeł. Jeśli nie masz 20% wkładu własnego, a jednocześnie nie możesz dodatkowo zabezpieczyć go np. pożyczką z zakładu pracy czy inną nieruchomością, bank może zaoferować Ci zaciągnięcie kredytu hipotecznego, który będziesz musiała lub musiał ubezpieczyć za pomocą tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Koszt wykupienia tego ubezpieczenia najczęściej leży po stronie kredytobiorcy.
Czy wkładem własnym może być działka budowlana?
W zależności od tego, w jakim banku zamierzasz zaciągnąć kredyt, wkładem własnym może być na przykład pożyczka z zakładu pracy albo Twoje oszczędności zgromadzone na emeryturę. Co może stanowić wkład własny na zakup nieruchomości?
- Gotówka, którą omówiliśmy już wyżej. Zgodnie z wytycznymi KNF musi to być co najmniej 20% ceny budowy lub kupna nieruchomości albo (jeśli bank wyrazi na to zgodę) 10% tej ceny plus ekwiwalent pozostałych 10% pod postacią innego zabezpieczenia.
- Pożyczka z zakładowej kasy zapomogowo-pożyczkowo. Jeżeli chcesz się na nią zdecydować, pamiętaj, że poza ratą kredytu hipotecznego będziesz musiała lub musiał spłacać również pożyczkę zaciągniętą w firmie, w której pracujesz. Pożyczka z zakładu pracy nie jest ewidencjonowana w BIK-u (Biurze Informacji Kredytowej), dlatego nie obniża zdolności kredytowej.
- Oszczędności na emeryturę. Masz Indywidualne Konto Emerytalne lub Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego? W takim razie upewnij się, czy możesz wnieść zgromadzone na nim fundusze na poczet wkładu własnego.
- Wydatki wcześniej poniesione w związku z wolą zakupu mieszkania lub domu bądź budowy domu. Jeśli wniosłaś lub wniosłeś już zadatek na poczet kupna mieszkania albo z własnych oszczędności sfinansowałaś lub sfinansowałeś budowę fundamentów, to – o ile możesz to udokumentować – pieniądze te bank może zaliczyć na poczet wkładu własnego.
- Najciekawsza jest jednak kwestia tego, czy działka budowlana może być wkładem własnym. Co do zasady nie może być samodzielnym wkładem własnym, tzn. nawet jeśli jej wartość stanowi 20% wartości nieruchomości, którą chcesz kupić lub wybudować, to i tak potrzebujesz co najmniej 10-procentowego wkładu własnego w formie gotówki, ale na poczet pozostałej części możesz przeznaczyć działkę.
Kredyt na zakup mieszkania albo kredyt na budowę domu – czy wkład własny to działka?
Kwestią, którą rozważa wielu przyszłych kredytobiorców, jest to, czy bank bierze pod uwagę działkę jako wkład własny przy zakupie mieszkania. Oczywiście o odpowiedź musisz zapytać doradcę kredytowego w banku, w którym planujesz zaciągnąć kredyt. Informacji o tym, czy działka może być wkładem własnym do kredytu na mieszkanie w przypadku konkretnego banku, powinien udzielić Ci również doradca kredytowy.
Działka jako wkład własny na mieszkanie często przyjmowana jest w banku w trakcie składania wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego. Warunkiem uznania wówczas działki budowlanej jako wkład własny może być Twoje pisemne zobowiązanie się do spieniężenia działki.
Sprawa wydaje się prostsza, jeśli wnioskujesz o kredyt na dom, który stanie na Twojej działce. Jeśli bank zgodzi się na określenie działki wkładem własnym, to prawdopodobnie po Twojej stronie będzie opłacenie rzeczoznawcy, który wyliczy jej wartość.
Przyszli kredytobiorcy często zastanawiają się, czy działka to wkład własny, nawet jeśli jest obciążona hipoteką. Wkładem własnym jest działka budowlana kupiona na kredyt, ale za wkład własny uznaje się tylko tę część jej wartości, która nie jest obciążona hipoteką. Pamiętaj jednak, że niektóre banki w ogóle nie biorą pod uwagę kredytowanych nieruchomości jako wkład własny do kredytu hipotecznego. Problem może też stanowić działka z określoną służebnością. Wówczas – o ile zostanie ona uznana przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jako działka na wkład własny – to bank nie może w ogóle nie wziąć pod uwagę wartości części objętej służebnością.
Podsumowując, co do zasady kredyt hipoteczny z wkładem własnym (działką) jest możliwy, o ile bank udzieli na nią zgody. „Tak” brzmi również odpowiedź na pytanie o to, czy działka może być wkładem własnym przy zakupie mieszkania. Warunki tego, czy przy kredycie hipotecznym działka jako wkład własny może być w ogóle brana pod uwagę, ostatecznie zawsze ustala bank udzielający kredytu hipotecznego. Jeśli starasz się o finansowanie za pośrednictwem doradcy kredytowego, zapytaj go, czy działka liczy się jako wkład własny w bankach, których produkty Ci zaproponował.