Spis treści:
Młode małżeństwa często, zwłaszcza w okresie wakacyjnym spędzają mnóstwo czasu na działce. Zdarzają się sytuacje, gdy nieruchomość jest własnością tylko jednego z małżonków, gdyż została nabyta przed ślubem albo przekazana w trakcie małżeństwa w formie darowizny lub spadkobrania. Co jednak z domem, który para wybuduje razem na tym terenie? Jak sprawa zostanie rozwiązana po ewentualnym rozwodzie?
Czy działka kupiona przed ślubem wchodzi do majątku wspólnego?
Dom zbudowany na działce, która należy tylko do jednego z małżonków, również jest jedynie jego własnością. Posiadacz gruntu jest właścicielem budynków, które na nim powstają według rzymskiej zasady “superficies solo cedit”, czyli “to, co znajduje się na powierzchni, przypada gruntowi”. Nie jest ważne to, czy dom wybudowano razem i za wspólne pieniądze.
Jak dochodzi do rozliczania nakładów na budowę domu?
Jeśli tylko jeden z małżonków jest właścicielem domu powstałego na działce kupionej przed ślubem, może to stanowić spory problem w trakcie rozwodu. Strona, która nie ma praw do tego budynku, może żądać rozliczenia kosztów, jakie poniosła podczas budowy domu, mając do tego pełną podstawę prawną. Art. 45 §. 1 kro mówi o obowiązku zwrotu wydatków i nakładów, jakie jedna ze stron poczyniła z funduszy wspólnych na osobiste poza tymi, które są niezbędne na dobra majątkowe, jakie przynoszą dochód. §. 2 informuje jednak o konieczności zwrócenia kosztów, gdy dochodzi do podziału majątku wspólnego przy jednoczesnym zastrzeżeniu, że sąd może zażądać wcześniejszego zwrotu z uwagi na dobro rodziny. Zwykle w celu rozstrzygnięcia tego sporu dochodzi do sprawy o podział majątku wspólnego, lecz przy jego braku odpowiednim rozwiązaniem będzie tryb procesowy. Aby stwierdzić wartość nakładów i wydatków, należy określić ich wysokość podczas orzekania o podziale majątku lub wcześniejszym zwrocie.
Jak przenieść własność gruntu?
Małżonek nieposiadający działki często zamiast zwrotu nakładów chce walczyć o częściowe prawa do nieruchomości. W tym przypadku może zdecydować się na roszczenie o przeniesienie gruntu, który zabudowano domem. Może do tego dojść na podstawie art. 231 § 1 k.c., według którego samoistny posiadacz ziemi wznoszący na jej powierzchni lub pod nią budynek bądź inne urządzenie o wartości, jaka znacznie przewyższa kwotę za zajętą w tym celu działkę ma prawo żądać przeniesienia własności za właściwym wynagrodzeniem. Przepisu stosuje się także w sprawach, które dotyczą rozliczeń pomiędzy małżonkami. Małżonek biorący udział przy budowie domu może nakazać przeniesienia własności udziału w nieruchomości na swoją rzecz.
Przeniesienie gruntu – przesłanki, jakie trzeba spełnić
Aby sąd mógł uwzględnić roszczenie, musisz spełnić 2 przesłanki. Cena budynku musi przewyższać wartość gruntu, a małżonek, który chce przeniesienia, musi być w dobrej wierze. Posiadacza będącego w trakcie budowy w złej wierze traktuje się na równi z tym w dobrej, gdy jest to niezbędne do zasad współżycia społecznego z uwagi na szczególne okoliczności sprawy.
Wykup za wynagrodzeniem
Samoistnemu posiadaczowi może zależeć na przeniesieniu własności działki za wynagrodzeniem. W związku z tym tak właśnie trzeba formułować żądanie w procesie lub postępowaniu nieprocesowym w ramach sprawy działowej. Poza przesądzeniem o spełnieniu przesłanek wykupu nieruchomości, rozpoznanie musi zawierać wysokość wynagrodzenia za wyjątkiem sytuacji, kiedy uprawniona osoba z niego rezygnuje. Nie oznacza to konieczności uwzględniania go, ustalając spłaty lub dopłaty w związku z podziałem innych części wspólnych funduszy, gdyż stanowi ono element rozliczenia danego nakładu we właściwy sposób i podziału jego rezultatu pomiędzy małżonków. To, że roszczenie o wykup realizuje się jako formę rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na indywidualny pozostaje bez wpływu na jego treść. Oznacza to, że małżonek, który musi przenieść wartość działki zajętej pod budowę w części, jaka odpowiada udziałowi w funduszach wspólnych współmałżonka, nadal ma prawo do wynagrodzenia w tym zakresie. Trzeba też zaznaczyć, że jest możliwość rozliczenia przez sąd w postępowaniu działowym nakładu z majątku wspólnego na odrębny jednego z nich przy realizacji roszczenia o wykup tylko na wniosek jednej ze stron. Nie jest to jednak zobowiązujące, gdyż przez zasądzenie właściwej kwoty, może dojść do rozliczenia konkretnego nakładu.
Przy rozwodach często dochodzi do spraw o podział majątku. Dom zbudowany za wspólne pieniądze na działce należącej do jednego z małżonków jest sprawą dość kontrowersyjną, która zwykle rozstrzyga się w sądzie. Warto jednak spróbować dogadać się ze współmałżonkiem i rozwiązać tę sytuację we własnym zakresie. Sprawa sądowa wiąże się bowiem z dodatkowymi kosztami i niepotrzebnym stresem.
